Legionellenprüfung: Was Eigentümer,

Vermieter und Mieter wissen sollten

Stand: 11/2026 Autor: Julian Driftmeyer | Immobilienmakler (IHK) · Immobilienverwalter (IHK) · Zert.Verw. nach § 26a WEG Sauberes Trinkwasser ist eine wichtige Voraussetzung für die Gesundheit. Doch insbesondere in größeren Warmwasseranlagen können sich unter ungünstigen Bedingungen sogenannte Legionellen vermehren. Deshalb schreibt die Trinkwasserverordnung für bestimmte Gebäude regelmäßige Untersuchungen des Trinkwassers auf Legionellen vor. Doch wann ist eine Legionellenprüfung erforderlich, wer trägt die Verantwortung und was müssen Bewohner beachten? Was sind Legionellen? Legionellen sind Bakterien, die natürlicherweise in Wasser vorkommen. Unter bestimmten Bedingungen können sie sich in Trinkwasserinstallationen vermehren. Besonders günstige Bedingungen finden Legionellen bei Wassertemperaturen zwischen etwa 25 und 45 Grad Celsius. Auch stagnierendes Wasser, beispielsweise in selten genutzten Leitungen, kann ihre Vermehrung begünstigen. Gesundheitlich problematisch wird es insbesondere dann, wenn legionellenhaltige Wassertröpfchen eingeatmet werden, beispielsweise beim Duschen. Dies kann unter Umständen zu schweren Atemwegserkrankungen führen. Wann ist eine Legionellenprüfung vorgeschrieben? Nicht jedes Wohngebäude unterliegt automatisch einer regelmäßigen Untersuchungspflicht. Nach der Trinkwasserverordnung müssen insbesondere bestimmte Trinkwasserinstallationen in vermieteten Mehrfamilienhäusern regelmäßig auf Legionellen untersucht werden. Eine Untersuchungspflicht besteht grundsätzlich dann, wenn folgende Voraussetzungen zusammenkommen: - Im Gebäude befindet sich eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung. - Aus der Anlage wird Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit abgegeben, beispielsweise durch die Vermietung von Wohnungen. - Es sind Duschen oder andere Einrichtungen vorhanden, bei denen Wasser vernebelt wird. Als Großanlage gelten dabei insbesondere Warmwasseranlagen mit einem Speicherinhalt von mehr als 400 Litern oder einem Leitungsinhalt von mehr als drei Litern zwischen Trinkwassererwärmer und der entferntesten Entnahmestelle. Der Inhalt einer Zirkulationsleitung wird dabei nicht mitgerechnet. Ein- und Zweifamilienhäuser gelten unabhängig von der Größe ihrer Warmwasseranlage nicht als Großanlagen im Sinne dieser Regelung. Entscheidend ist daher nicht allein die Anzahl der Wohnungen, sondern insbesondere die technische Ausführung der Warmwasserversorgung und die Nutzung des Gebäudes. Wie häufig muss die Untersuchung durchgeführt werden? Bei den üblichen untersuchungspflichtigen Warmwasseranlagen in vermieteten Mehrfamilienhäusern ist grundsätzlich alle drei Jahre eine Legionellenuntersuchung erforderlich. Für bestimmte andere Nutzungen, insbesondere bei öffentlicher Tätigkeit, können kürzere Untersuchungsintervalle gelten. Die Untersuchung muss durch eine hierfür zugelassene Untersuchungsstelle erfolgen. Dabei werden an festgelegten Stellen der Trinkwasserinstallation Proben entnommen und anschließend im Labor untersucht. Wer ist für die Legionellenprüfung verantwortlich? Die Verantwortung liegt grundsätzlich beim Betreiber der jeweiligen Trinkwasserinstallation. In Wohnungseigentümergemeinschaften mit einer gemeinschaftlichen Warmwasserversorgung betrifft dies regelmäßig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die WEG-Verwaltung organisiert im Rahmen ihrer Aufgaben die erforderlichen Untersuchungen und stimmt die Durchführung mit den beauftragten Fachunternehmen ab. Bei vermieteten Immobilien ohne gemeinschaftliche Warmwasserversorgung kann hingegen der jeweilige Vermieter verantwortlich sein. Wichtig: Die WEG-Verwaltung führt die Legionellenprüfung nicht selbst durch. Die Probenahme und Untersuchung erfolgen durch entsprechend qualifizierte beziehungsweise zugelassene Stellen. Müssen Mieter die Legionellenprüfung ermöglichen? Für eine ordnungsgemäße Untersuchung müssen unter Umständen Wasserproben innerhalb einzelner Wohnungen entnommen werden. Hierfür ist es erforderlich, dass die beauftragten Fachkräfte Zugang zu den vorgesehenen Entnahmestellen erhalten. Mieter müssen rechtmäßig angekündigte und erforderliche Untersuchungen grundsätzlich ermöglichen. Die Termine sollten deshalb rechtzeitig angekündigt und mit den betroffenen Bewohnern abgestimmt werden. Wird der Zugang wiederholt nicht ermöglicht, kann dies die fristgerechte Durchführung der Untersuchung erschweren. Was passiert, wenn Legionellen festgestellt werden? Werden bei einer Untersuchung erhöhte Legionellenkonzentrationen festgestellt, müssen die Ergebnisse bewertet und gegebenenfalls weitere Maßnahmen eingeleitet werden. Die Trinkwasserverordnung sieht hierfür einen technischen Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) pro 100 Milliliter Wasser vor. Wird dieser Wert erreicht, sind insbesondere die vorgeschriebenen Untersuchungs-, Anzeige- und Bewertungspflichten zu beachten. Je nach Untersuchungsergebnis können beispielsweise weitergehende Untersuchungen, eine Überprüfung der Trinkwasserinstallation oder technische Maßnahmen erforderlich werden. Auch die Information der betroffenen Verbraucher gehört zu den gesetzlichen Pflichten. Ein auffälliger Untersuchungsbefund bedeutet allerdings nicht automatisch, dass das gesamte Trinkwasser unbrauchbar ist oder sofort ein allgemeines Duschverbot besteht. Welche Maßnahmen notwendig sind, hängt vom konkreten Befund und der fachlichen Bewertung ab. Wie können Legionellen vermieden werden? Eine wichtige Rolle spielt der ordnungsgemäße Betrieb der Warmwasseranlage. Dazu gehören insbesondere ausreichend hohe Warmwassertemperaturen, eine fachgerechte Einstellung der Anlage und die Vermeidung längerer Wasserstagnation. Auch selten genutzte Wasserleitungen können problematisch sein, wenn das Wasser dort über längere Zeit steht. Bewohner sollten deshalb darauf achten, dass sämtliche Wasserentnahmestellen regelmäßig genutzt werden. Nach längerer Abwesenheit kann es sinnvoll sein, die Wasserleitungen vor der normalen Nutzung zunächst fachgerecht zu spülen. Technische Einstellungen an zentralen Warmwasseranlagen sollten ausschließlich durch die hierfür zuständigen Fachkräfte vorgenommen werden. Können die Kosten auf Mieter umgelegt werden? Die Kosten regelmäßig vorgeschriebener Legionellenuntersuchungen können bei als Betriebskosten umlagefähig sein. Davon zu unterscheiden sind beispielsweise Kosten für die Beseitigung technischer Mängel oder notwendige Instandsetzungsmaßnahmen. Diese sind nicht allein deshalb umlagefähig, weil sie im Zusammenhang mit einer Legionellenuntersuchung entstehen. Unser Tipp Die Legionellenprüfung ist ein wichtiger Bestandteil der Trinkwasserhygiene in Mehrfamilienhäusern. Eigentümer und Vermieter sollten prüfen, ob ihre Warmwasseranlage der gesetzlichen Untersuchungspflicht unterliegt und ob die erforderlichen Untersuchungen fristgerecht durchgeführt werden. Mieter sollten angekündigte Probenahmetermine ermöglichen und Hinweise zur Trinkwasserhygiene beachten. Eine regelmäßig kontrollierte und fachgerecht betriebene Warmwasseranlage trägt dazu bei, gesundheitliche Risiken frühzeitig zu erkennen und die Trinkwasserqualität langfristig zu sichern.